Застройщиков можно заставить раскошелиться

Стремление игнорировать закон про долевое строительство заканчивается для застройщиков плачевно. Число обращений в суд о возвращении уплаченных наперед средств очень велико. Бывает, что некоторые из исков судами удовлетворяются.

 Приблизительно 90% жилого фонда строится за счет денежных средств будущих собственников. Согласно закону, строительная компания обязана заключить с заказчиком договор о долевом участии в строительстве. Но для этого требуется выполнить некоторые обязательные процедуры, к примеру – публикацию декларации, соблюдение финансовых нормативов. Поэтому нормы закона не выполняются. Лишь 60 строительных компаний С.Петербурга возводят жилье с привлечением долевых средств по закону.

 Распространенным способом избегания законных норм на долевое строительство до сих пор являлся способ подписания договора-предшественника, согласно которому заинтересованные лица обязались заключить основной договор через какой-то определенный период. Хотя Гражданским кодексом России сделка такого рода разрешена, по убеждению Екатерины Метелевой – руководителя юрслужбы комиссии по недвижимости потребительского общества С.Петербурга и Ленинградской области, предварительный договор не может являться основанием для оплаты. Этот договор служит лишь для выполнения договоренности сторон о дальнейшем заключении основного договора.

 В реальности же, предварительная оплата «прячется» за авансом (обеспечительном платеже), в законности которого не уверены даже судьи. По убеждению Ильи Рогачева – городского судьи С.Петербурга, платеж не должен совершаться по предварительной договоренности. К тому же он обеспокоен поведением некоторых банков, которые при выдаче ипотечных кредитов, заставляют заемщика и дольщика заключать подозрительного рода договора между ними. В результате чего будущему владельцу жилья «светит» перспектива потерять и деньги, и квартиру, а остаться с долгами. Хотя, порой деньги им удается возвратить.

 Отдай, что взял.

 Число обращений в судебные органы по поводу заключений договоров предварительной купли-продажи очень велико. Согласно закону, договор предварительной купли-продажи станет не действительным, если в положенное время не подписан основной. В С.Петербурге жилье часто сдается не вовремя и бывает, что заказчикам приходится ждать его годами. Если здание не сдано в эксплуатацию и не стало имуществом заказчика, он вправе вымогать от застройщика заплаченный наперед аванс. Как правило, судебные иски заказчиков выполняются. К примеру, в прошлом году судебными органами были рассмотрены более ста восьмидесяти исков против объединения «ЛЭК».

 К примеру, в конце мая суд С.Петербурга принял постановление по иску к объединению «ЛЭК-компания№1». Объединение планировало сдачу дома в конце 2009 г. По истечении не более девяносто дней с того времени, как было получено разрешение, квартира должна была быть передана заказчику, произведена государственная регистрация имущества, на протяжении 30 дней после которой должно было произойти заключение основного договора. Строительство дома в срок выполнено не было. Судом были опровергнуты все доводы правоведов объединения «ЛЭК» и он обязал компанию вернуть заказчику внесенные деньги, возместив нанесенный ущерб. Хотя не все заказчики выигрывают споры с застройщиками. Тем же самым городским судом отменено положительное для семьи Григорьевых постановление, ибо «ЛЭК» смог аргументировать тот факт, что этот иск нельзя было выносить на рассмотрение суда. Причина этого – к подписанному предварительному договору прилагалось дополнительное условие, согласно которого рассмотрение всех споров – функция третейского суда, и принятое им решение не подлежит обжалованию и должно неукоснительно выполняться.

 Впервые с этой проблемой в две тысячи восьмом году познакомились участники долевого строительства жилого комплекса «Граф Орлов», заключившие предшествующий договор с дочерней компанией «ГСК», принадлежащей объединению ЛЭК. Роман, пайщик этого комплекса, который взялся помочь потерпевшим, констатирует, что некоторые из пострадавших все же предъявляют иски ЛЭКу с целью выполнения решения третейского суда. Информацию об этом можно увидеть на сайтах, принадлежащих районным судам.

Бывает, что судовые органы, принимая во внимание аргументы компании-застройщика, взыскивают с заказчика, который пострадал,20% отступных.

Нестандартное отношение у судей и к начислению пени за не вовремя возвращенные деньги. Если покупателю жилья повезет, то он сможет получить свои проценты, но, учитывая ставку рефинансирования, как правило, более низкую, чем процентные ставки вкладов и, намного ниже, чем ставки ипотечного кредитования, которые выплачиваются многими покупателями жилья.

 Иной раз районные суды принимают постановления (случались и относительно компании «ЛЭК»), согласно которым предварительно заключенные договора признаются недействительными, ибо они являются «ширмой» для подписания договора долевого участия. С такой точкой зрения согласна и прокуратура города и некоторые органы надзора. Городской же суд С.Петербурга так не считает. Согласно решению кассационной коллегии этого суда относительно «Дома на Среднем», компания-застройщик и покупатель имеют право подписать предшествующий договор о долевом участии в строительстве, не требующий регистрации в государственных органах.

 Нарушали и нарушать будем!

 Е. Метелева информирует, что число компаний Санкт Петербурга, которые склоняют заказчиков к заключению предварительных договоров, незначительно. И эти застройщики стараются действовать так, чтобы не «засветиться», об этом свидетельствует уменьшение количества жалоб от заказчиков. Она отмечает, что, по всей видимости, причиной этого является усиление контроля над рынком первичного жилья государственными органами.

 В самом деле, с двадцать первого июня 2010 года законодательными органами уточнена административная ответственность за совершение нарушений подобного рода. Отныне органы региональной власти имеют право привлекать к ответственности, путем наложения штрафов суммами до 1 млн. рублей, по каждому отдельному случаю нарушения прав заказчика. И нарушением признается какой-либо путь к завладению средствами заказчика, как бы его не назвали, если он обходит закон про долевое строительство.

 В С.Петербурге контроль над застройщиками осуществляется строительным комитетом. Олег Островский, который возглавляет управление по контролю и надзору в области долевого строительства, объясняет, что их управление каждый год осуществляет проверку компаний-застройщиков на предмет получения от заказчиков денежных сумм и использования их по целевому назначению. В данный момент на рассмотрении в арбитражном суде имеется семнадцать исков, поданных объединением «Дом-Строй» на оспаривание постановлений привлечения компании к административному ответу и наложении штрафов на 11.5 миллионов рублей. Наказание применялось по причине привлечения объединением денег заказчиков, путем заключения предварительных договоров. Строительный комитет произвел проверку еще четырех компаний-застройщиков, привлекающих средства граждан для возведения жилья. Административная ответственность руководства компаний явилась результатом проверки. Объединения оштрафованы на сумму 2.4 миллиона рублей, 2.3 миллиона из которых уже переведены в городской бюджет С.Петербурга.

 Строительным комитетом на две тысячи одиннадцатый год запланировано 14 таких инспекций. Согласно сообщению Олега Островского, сотрудниками комитета, компаниям-застройщикам, нарушающим закон о долевом строительстве, направляются указания, предписывающие ликвидировать существующие нарушения, чтобы в дальнейшем не повторить подобные ситуации.

 Заслуживает внимания тот факт, что административные санкции к застройщикам органами власти применяются достаточно неравномерным образом. Например, строительный комитет применил жесткие нормы административного воздействия к объединению «Дом-строй», однако журналист «Фонтанки» не смог обнаружить ни единого судебного вердикта по заявлениям в суд пайщиков, к «Дом-строю». В то же время специалисты комитета, по-видимому, вовсе не собираются налагать административные санкции на компанию «ЛЭК».

 Будущее – за прямыми продажами

 Вполне возможно, что застройщикам скоро «крупно повезет». Вскоре Высшим арбитражным судом Российской Федерации будет рассматриваться проект постановления, согласно которому будет признана законность предварительных договоров на жилье. Если этот проект поддержат еще и суды, имеющие право на общую юрисдикцию, компаниям-застройщикам не придется ни соблюдать рамки закона №24-ФЗ, ни изыскивать методы обхода закона путем подписания предварительных договоров, они свободно смогут заниматься продажей квартир в домах, которые еще не построены. А это означает, что, согласно букве закона, произойдет объединение первичного и вторичного рынков жилья.

 Смогут ли использовать эту возможность представители рынка жилья, неизвестно.

В случае, когда застройщик не сможет своевременно выстроить жилье, передать дом в эксплуатацию и зарегистрировать объект в государственных органах, заказчик сможет затребовать вернуть ему внесенные средства с процентами и возместить нанесенный ущерб (с учетом разницы стоимости жилья, если оно вырастет в цене).

Существующая практика доказывает, что лишь немногие компании-застройщики Санкт-Петербурга готовы ответить за допущенные ошибки, поэтому мало вероятно, что они воспользуются этим простым и законным способом реализации жилья.